En l’àmbit de l’habitatge, si la situació d’emergència residencial i escassetat d’oferta d’habitatge, especialment assequible, han de tenir-se en compte, també haurà de considerar-se la normativa de compravenda, crèdit hipotecari i lloguer, així com les diferents clàusules implicades, per exemple, en les conseqüències jurídiques dels incompliments contractuals. En el mateix sentit, es podria valorar l’existència d’avals públics o compensacions en casos d’impagament de la renda arrendatícia. Quant a les clàusules que regulin l’objecte principal del contracte o l’adequació entre el preu i la retribució, és important recordar que l’article 4.2 de la DUE 93/13/CEE disposa que les clàusules sobre l’objecte principal del contracte o l’adequació entre el preu i la retribució queden excloses del control de contingut de l’abusivitat.
Quant als efectes de l’apreciació del caràcter abusiu d’una clàusula, la normativa preveu que seran nul·les de ple dret i es tindran per no posada, i que el contracte continuarà sent obligatori per a les parts en els mateixos termes, si aquest pot subsistir sense les clàusules abusives (art. 6.1 DUE 93/13/CEE; i art. 83 TRLGDCU). En tot cas es consideraran abusives aquelles clàusules que vinculin el contracte a la voluntat de l’empresari; limitin els drets del consumidor i usuari; determinin la falta de reciprocitat en el contracte; imposin al consumidor i a l’usuari garanties desproporcionades o li imposin indegudament la càrrega de la prova; resultin desproporcionades en relació amb el perfeccionament i execució del contracte; o contravinguin les regles sobre competència i dret aplicable (art. 82.4 del TRLGDCU).
Principals clàusules
A continuació, es recullen algunes d’elles que poden ser rellevants per a la protecció del dret a un habitatge digne:
• Excloure o limitar de forma inadequada els drets legals del consumidor respecte al professional o a una altra part en cas d’incompliment total o parcial (Annex b) DUE 93/13/CEE; i art. 86.1 TRLGDCU), així com la imposició de qualsevol altra renúncia o limitació dels drets del consumidor (art. 86.7 TRLGDCU), com la clàusula que preveu la renúncia a drets en cas de la interrupció dels subministraments per causa aliena a l’arrendador;
• Imposar al consumidor que no compleixi les seves obligacions una indemnització desproporcionadament alta (Annex e] DUE 93/13/CEE; i art. 85.6 TRLGDCU), com seria el cas de clàusules penals per demora en el desallotjament de l’habitatge o la necessitat de pagar una assegurança d’impagament;
• La imposició de garanties desproporcionades al risc assumit (art. 88.1 TRLGDCU) com la contractació de pòlisses que cobreixin riscos desproporcionats;
• Suprimir o obstaculitzar l’exercici d’accions judicials o de recursos per part del consumidor, en particular obligant-lo a dirigir-se exclusivament a una jurisdicció d’arbitratge no coberta per les disposicions jurídiques, limitant-li indegudament els mitjans de prova a la seva disposició o imposant-li una càrrega de la prova que, conforme a la legislació aplicable, hauria de correspondre a una altra part contractant (Annex q) DUE 93/13/CEE; i art. 90.1 TRLGDCU). Aquest seria el cas, quant als efectes de l’apreciació del caràcter abusiu d’una clàusula, la normativa preveu que seran nul·les de ple dret i es tindran per no posades 11 2. Concepte de clàusules abusives 11 per exemple, de la imposició d’un sistema d’arbitratge en contractes de lloguer;
• La imposició al consumidor i usuari de béns i serveis complementaris o accessoris no sol·licitats (art. 89.4 TRLGDCU), i els increments de preu per serveis accessoris, finançament, ajornaments, recàrrecs, indemnització o penalitzacions que no corresponguin a prestacions addicionals susceptibles de ser acceptades o rebutjades en cada cas expressats amb la deguda claredat o separació (art. 89.5 TRLGDCU). A aquest respecte, podrien considerar-se abusius els serveis d’atenció a l’inquilí.
Finalment, assenyalar que “les clàusules contractuals que reflecteixen disposicions legals o reglamentàries imperatives no estan subjectes a les disposicions d’aquesta Directiva”, ja que és legítim presumir que el legislador nacional ha establert un equilibri entre tots els drets i obligacions de les parts en determinats contractes, equilibri que el legislador de la Unió ha volgut explícitament preservar.
