El BOE de 30 de setembre de 2026 publica el Reial decret llei 26/2026, de 29 de setembre, pel qual s’adopten mesures urgents per a la protecció de la funció social de l’habitatge i l’ampliació de l’oferta d’habitatge assequible.
La norma respon a l’emergència de l’habitatge vinculada a l’encariment de l’habitatge, la insuficiència d’oferta assequible i l’escassetat de parc públic. El seu articulat combina mesures sobre adquisicions immobiliàries, desnonaments, arrendaments, parc públic, promoció d’habitatge assequible, accés al primer habitatge i nous instruments d’estalvi i d’inversió.
Entrada en vigor
La norma entra en vigor l’1 d’octubre de 2026 , l’endemà de la publicació, llevat de les mesures que estableixen dates o condicions específiques.
Límit temporal a determinades adquisicions d’habitatges
Fins al 31 de desembre de 2028, les entitats amb personalitat jurídica o sense, l’objecte social de les quals inclogui l’adquisició d’immobles tenen limitada l’adquisició d’habitatges a títol gratuït o per un preu inferior al 70% del seu valor de taxació de mercat.
La limitació no s’aplica, entre altres supòsits, quan l’habitatge es destini durant un mínim de cinc anys a residència habitual a preu assequible o social, a fins sociosanitaris, a col·lectius vulnerables o a la protecció de víctimes de violència de gènere. També se n’exceptuen les entitats adherides a determinats codis de bones pràctiques, les transmissions formalitzades en escriptura pública abans de l’entrada en vigor i les adquisicions derivades de procediments d’execució.
Protecció de persones vulnerables davant del desnonament
La norma estableix fins al 31 de desembre de 2030 un règim de suspensió de processos de desnonament quan la persona afectada estigui en situació de vulnerabilitat i no tingui alternativa residencial.
Quan la demandant sigui una entitat dedicada a adquirir immobles o carteres hipotecàries impagades en les condicions definides per la norma, el tribunal pot suspendre el procediment fins i tot si ja hi ha una resolució que acordi el llançament, sempre que aquest encara no s’hagi executat.
Per a altres demandants, quan no sigui procedent la nova enervació extraordinària, la suspensió queda vinculada a la intervenció de l’Administració competent. Es revisarà cada dotze mesos i podrà finalitzar quan desaparegui la vulnerabilitat, es faciliti una alternativa residencial adequada, sigui rebutjada sense causa justificada o hagin transcorregut tres anys.
A més, s’hi incorpora una enervació extraordinària en els procediments de desnonament per falta de pagament. Acreditada la vulnerabilitat, l’Administració disposa de dos mesos per oferir una alternativa residencial o pagar o consignar les quantitats degudes. Si incompleix ambdues obligacions, queda subrogada en la posició deutora de la persona arrendatària i no escau el llançament, mantenint-se el contracte fins a la seva expiració mentre continuï la vulnerabilitat.
Nova regulació del lloguer temporal i per habitacions
El Reial decret llei modifica àmpliament la Llei d’arrendaments urbans i inclou dins de l’arrendament d’habitatge tant els contractes temporals com els lloguers parcials d’habitacions o estades, atenent la necessitat residencial que cobreixin.
El lloguer temporal haurà de respondre a una causa real i acreditable de desplaçament, que haurà de constar expressament al contracte. Correspon a l’arrendador provar-ne l’existència. Si no hi ha una causa vàlida, el contracte queda sotmès al règim de l’arrendament habitual des de la formalització.
La durada haurà de superar els 31 dies i, com a regla general, no excedir els dotze mesos. La durada superior sense justificació o la successió de més de dos contractes consecutius entre les mateixes parts i sobre el mateix habitatge determinaran que el primer es consideri arrendament habitual.
Al lloguer per habitacions, la suma de les rendes no podrà superar la renda corresponent a l’arrendament unitari de l’habitatge complet. A zones de mercat residencial tensionat també s’han de respectar els límits legals de renda. Els increments anuals entre contractes temporals successius sobre un mateix habitatge queden vinculats a l’IRAV.
Més garanties per a les persones arrendatàries
La reforma prohibeix repercutir directament o indirectament a la persona arrendatària les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte. Tampoc no se li poden imposar els tributs associats a l’habitatge, llevat que tingui la condició d’obligada tributària.
Així mateix, s’elimina la indemnització per desistiment quan s’exerceixi complint els requisits legals, es limita la garantia addicional a una mensualitat en els arrendaments temporals i es prohibeix exigir a l’inquilí la contractació d’assegurances d’impagament.
Quan hi hagi desperfectes que afectin l’habitabilitat, la seguretat o la salubritat, l’arrendatari en pot requerir la reparació. Si l’arrendador no respon en el termini previst o es nega injustificadament, es poden executar les obres necessàries i descomptar-ne el cost degudament acreditat de rendes futures.
També es reforcen els drets de tempteig i retracte, fins i tot quan l’habitatge arrendat es transmeti juntament amb altres immobles o actius i sigui jurídicament individualitzable. La norma impedeix pactar la renúncia de la persona arrendatària a aquest dret d’adquisició preferent.
Font: https://www.iberley.es/noticias/nueva-regulacion-urgente-vivienda-alquileres-37041
